Uso exclusivo no es equivalente a propiedad exclusiva. Prescripción.
El Tribunal Supremo en la sentencia nro. 534/2026, de 09 de abril, recuerda que las terrazas y cubiertas, por regla general, forman parte de los bienes comunes de un inmueble.
La Sala (de lo Civil del Alto Tribunal) diferencia dos situaciones:
- (i) una, que un propietario tenga un uso exclusivo de un elemento común por razones físicas, como ocurre, por ejemplo, cuando sólo se puede acceder a una terraza comunitaria desde una vivienda,
- y otra, (ii) que el elemento común pierda tal condición.
No obstante lo anterior, el Tribunal se centra en analizar si la acción ejercitada por los demandantes tiene naturaleza real o personal, lo que tiene una notable trascendencia de cara a la prescripción.
Hechos controvertidos:
El conflicto entre las partes surge en una comunidad de propietarios, donde los demandantes alegaron que los demandados habían construido un cobertizo en una terraza común, solicitando su retirada y la restitución del estado original de la propiedad.
La cuestión analizada, fundamentalmente, por el Alto Tribunal es el plazo de prescripción aplicable a la acción ejercitada en la demanda, se dirime si dicha acción debe ser calificada como de naturaleza personal o real.
Si la acción ejercitada por los demandantes fuera personal, implicaría un plazo de prescripción de 15 años según el artículo 1964 del Código Civil.
En cambio, si la acción ejercitada por los demandantes fuera de carácter real, el plazo de prescripción aplicable sería de 30 años, y ello, según el artículo 1963 del Código Civil, lo que sería contradictorio a la calificación de la Audiencia Provincial que la consideró personal y prescrita
Pretensiones de las partes
De los demandantes:
Declaración de ilicitud de la construcción en la terraza común.
Condena a la retirada de la construcción y restitución de la terraza a su estado original.
Imposición de costas a la parte demandada..
De los demandados:
Alegan que la construcción es válida y que no infringe la normativa sobre elementos comunes.
Cronología:
No existe constancia exacta de la fecha en la que fue construido el edificio. El solar, sobre el que se construyó el mismo, fue adquirido por título de herencia por dos hermanas (una de ellas, demandante junto con su esposo; los herederos de la otra, los demandados), y ello, según escritura de adjudicación de herencia de 30 de octubre de 1985.
08 de noviembre de 1985.- Las propietarias del solar y sus esposos otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y división del condominio.
Noviembre de 1992.- En la contestación a la demanda se reconoció la construcción de un cobertizo, con función de tendedero cubierto, construcción que fue ejecutada hacía más de 30 años y cuya existencia estaba documentada al menos 27 años atrás -desde noviembre de 1992 de acuerdo con el fotograma facilitado por el Instituto Cartográfico Valenciano-.
15 de enero de 2019.- Interposición de demanda
13 de marzo 2020.- Se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia, cuyo fallo dispuso desestimar la demanda formulada por la parte demandante, por prescripción de la acción ejercitada. El juzgador a quo concluyó que la acción ejercitada tenía carácter personal y no real y que, por tanto, estaba prescrita por el transcurso de más de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, en la redacción anterior a la ley 42/2015, de 5 de octubre. Asimismo, absolvió a los demandados de todos los pedimentos contra ellos planteados, con expresa imposición de las costas a la actora.
La parte demandante interpuso recurso de apelación.
23 de marzo de 2021.- Se dicta sentencia por la Audiencia Provincial de Alicante. En este caso, el Tribunal acordó desestimar el recurso de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia.
El Tribunal consideró que la acción ejercitada era personal. Razonó que la acción tendría naturaleza real si se tratara de recuperar la posesión usurpada de un elemento común, pero que en este caso se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original, por lo que se trataba de una acción personal que se encontraba prescrita, por lo que el recurso fue desestimado sin analizar el resto de sus motivos y argumentos. Asimismo, condenó al apelante al pago de las costas de la alzada.
Del recurso de casación
Los demandantes, después apelantes, no se aquietaron e interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando lo siguiente:
Vulneración del artículo 396 del Código Civil en relación a los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia existente en la materia, que establecen que las terrazas superiores o terrados del edificio son elementos comunes por su propia naturaleza o destino y que su desafectación para el uso privativo o exclusivo de algún propietario solo es posible si consta expresamente en el título constitutivo o en acuerdo posterior por unanimidad de todos los propietarios.
Vulneración del artículo 396 del Código Civil en relación a los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia existente en la materia, que establecen que las terrazas superiores o terrados del edificio son elementos comunes por su propia naturaleza o destino y que su desafectación para el uso privativo o exclusivo de algún propietario solo es posible si consta expresamente en el título constitutivo o en acuerdo posterior por unanimidad de todos los propietarios.
Vulneración del artículo 1.963 del Código Civil, en relación al art. 396 del mismo cuerpo legal y artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia existente en la materia, que establecen que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudieran beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1.963 del Código Civil.
Lo resuelto por el Tribunal Supremo: fundamentos
El Alto Tribunal analiza, en primer lugar, si la acción ejercitada tiene naturaleza personal o real, ya que tener este último carácter habría que descartar la prescripción.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación. Considera que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil.
Sostiene el Alto Tribunal que de limitarse el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y calificar la acción ejercitada, en este caso, como personal, por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina de la sala Civil, pues ello implicaría no tener en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años ( art. 1963 CC).
Dicho pazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita.
