La importancia del Inventario en el Contrato de Alquiler
No todas las viviendas se alquilan con muebles, no obstante, si vas a alquilar una vivienda (u otro bien inmueble) y ésta está amueblada, no olvides incluir el inventario en el contrato de alquiler. Cuanto más detallado, mejor. Incluye fotografías. Lo agradecerás.
A continuación, te cuento lo que resolvió la Audiencia Provincial de Barcelona en un asunto en el que los propietarios de una vivienda (arrendadores), demandaron a los que habían sido sus inquilinos (arrendatarios), reclamando, entre otros concetos, la cantidad de 9.500 € por la disposición del mobiliario.
Cronología:
01/06/2018: Fecha del contrato de arrendamiento.
30/07/2020: Fecha de la finalización de la vigencia del contrato (los propietarios interesaron la finalización.
14/11/2023: Fecha de juicio.
15/11/2023: Se dicta la sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimando la demanda de la parte demandante (los arrendadores)..
Conceptos reclamados:
- Renta de noviembre de 2019: 725€
- Renta de julio de 2020: 728,62€.
- Suministros de agua (3 facturas): 178,72€.
- Daños (Por mal uso 372€ y por hurto 9.500€).
Por los efectos hurtados se siguió una causa penal que fue sobreseía provisionalmente.
Asimismo, se reclamaron los intereses, desde la interpelación judicial, y costas.
Legislación:
Artículo 1561 del Código Civil.- El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 1562 del Código Civil.- A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Artículo 1563 del Código Civil.- El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Argumentos
Del demandado:
Falta de legitimación activa del demandante respecto de los objetos que indica hurtados al no acreditar su titularidad.
Falta de legitimación pasiva de los demandados al no haber recaído condena en sede penal, así como concurrencia de cosa juzgada (dado el auto de sobreseimiento provisional dictado en la causa penal).
Asimismo, respecto a la causa de resolución en su momento invocada por los arrendadores (demandantes) alegan la inadecuación de la causa de resolución del contrato de arrendamiento, dado que aquéllos volvieron a alquilar el inmueble.
En cuanto a las rentas reclamadas señalan que no pueden exigirse por los demandantes dado que los arrendatarios afrontaron una reparación del plato de ducha, con un coste de 825€. Añade, asimismo, la necesidad de compensar la fianza de 725€.
Por lo que a los suministros de agua se refiere, expone que fueron abonados directamente a la actora.
Niegan los daños derivados por un mal uso.
Y, en cuanto a los elementos que se indican por el actor como sustraídos, exponen que alquilaron el inmueble sin mobiliario ni enseres personales de los propietarios.
De lo resuelto por el Tribunal de Instancia (antes denominado Juzgado de Primera Instancia):
Tras la celebración de la audiencia previa (en la que no se estimó la excepción de cosa juzgada alegada por la demandada) y del juicio, se dictó sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
En la sentencia se expuso que en el contrato de arrendamiento no se había especificado que la vivienda contara con mobiliario, ni se incluyó el inventario en el contrato, sin que la prueba adicional practicada en el juicio oral hubiera llevado a otra conclusión. En cuanto a los daños, el juzgador de instancia entendió que los constatados son inherentes al uso ordinario, que las facturas de suministros constan abonadas y que las rentas reclamadas se compensan con la reparación abonada por los arrendatarios y con la fianza.
Lo resuelto por Audiencia Provincial de Barcelona
La Audiencia Provincial sostiene que el efecto de cosa juzgada se desprende de una sentencia, y no de un auto de sobreseimiento provisional por no acreditación de la titularidad de los bienes y el carácter no doloso de los daños, ya que sólo aquélla se dicta en base a la prueba practicada en un juicio plenario.
Por su parte, y en cuanto a los muebles de marras, el Tribunal pone de relieve que en el contrato de arrendamiento no se hace referencia alguna a muebles o enseres, ni se contiene ningún inventario ni reportaje fotográfico, disponiendo que esa ausencia de reflejo implicaría una autorización de disposición de los mismos por el arrendador, ya que de entenderlos importantes para él se hubieran reflejado o detallado en el contrato. Y, por ello, desestima la acción ejercitada en relación a los bienes muebles (esto es, si los mismos fueron objeto de arrendamiento con obligación de restitución).
En cuanto al resto de peticiones interesadas por la actora, recomiendo la lectura de la sentencia (número 813/2025, de 23 de octubre), si bien adelanto que el Tribunal asume íntegramente los argumentos contenidos en la sentencia de primera instancia.
